Une cession de droit au bail consiste pour un locataire cédant, bénéficiaire initial d’un contrat de bail, à en transférer les droits et obligations à une tierce personne. Face aux risques juridiques inhérents à un tel transfert, et avec des clauses de cession parfois strictes, il est important de bien comprendre les contours de l’opération. Le bail est-il censé subsister ? Qui sera valablement considéré comme locataire. Quels sont les tenants et les aboutissants d’un transfert de bail réussi ?
Quelles mesures préalables en cas de cession de droit au bail ?
La cession d’un droit à la location ne s’effectue pas en quelques écrits. Une cession de droit au bail met en conflit plusieurs intérêts. Il s’avère donc important de les peser et de faire recours à un avocat en cession de droit au bail afin qu’il puisse s’assurer de la validité de l’opération.
Analyser l’étendue du droit à la cession
Avant de concéder une quelconque cession de son droit au bail, le locataire doit s’assurer des diverses clauses contenues dans le contrat auquel il s’est engagé avec le bailleur. En effet, il n’est pas rare que les contrats de bail prévoient des clauses telles que :
- une clause de concours préalable du bailleur et d’information avant la cession de droit au bail : il s’agit d’informer à l’avance le bailleur suivant un certain formalisme au risque de le voir fondé à solliciter la nullité de l’opération de cession ;
- une clause attribuant un droit de préemption au profit du bailleur en cas de vente par le locataire de son droit au bail ;
- une clause d’agrément préalable du bailleur : elle lui permet de contrôler directement la transaction et de s’assurer éventuellement de la capacité financière du repreneur
Ces clauses limitent, voire restreignent l’exercice du droit à la cession. Elles ne sont pas pour autant des empêchements à une cession de droit au bail, mais peuvent en déterminer la validité.
Notifier la transaction à l’administration communale
Préalablement à toute opération de cession de bail, il est requis du locataire de s’informer auprès de l’administration communale du lieu de situation de l’immeuble, si le bien loué figure dans le périmètre local de sauvegarde du commerce et de l’artisanat. Le cas échéant, le locataire qui souhaite céder son droit au bail devra adresser à la mairie une déclaration préalable de transfert de bail.
Le silence gardé par l’administration communale vaudra renonciation à exercer son droit de préemption. La non-observation de cette formalité préalable à la cession de droit au bail emportera nullité de l’opération (plus de détails sur Gataka).
Quelles sont les formalités supplémentaires à observer ?
En dehors des formalités ci-dessus, la cession d’un droit au bail impose une procédure obligatoire à observer : l’état des lieux, la signification de l’opération au bailleur, et l’enregistrement de la cession.
L’état des lieux préalable
Le Code de commerce fait obligation aux parties à un contrat de bail, notamment commercial, d’effectuer un état des lieux de l’immeuble au moment de son entrée en possession des lieux. La non-observation de cette formalité peut donner lieu à des litiges devant les juridictions compétentes.
Une cession de droit au bail doit donc faire l’objet d’un état des lieux entre le locataire cédant et le tiers acquéreur du droit.
La signification de la transaction au bailleur
Le Code civil fait obligation de signifier la cession d’un droit au bail au propriétaire des lieux. En cas de non-respect de cette formalité, l’opération risquerait d’être inopposable aux tiers. Elle ne vaudra donc qu’entre les parties.
L’enregistrement de la cession du droit au bail
L’opération doit être enregistrée à la recette des impôts du lieu de situation géographique du bien concerné. L’enregistrement doit se faire dans le délai d’un mois à compter de l’opération de cession de droit au bail. Les droits d’enregistrement sont fixés à un taux progressif fixé par arrêté communal et sont à la charge du nouvel acquéreur, sauf mention contraire de la convention de cession.
Au terme de l’opération, le locataire cédant n’est pas pour autant exempté de ses obligations sur le local. Il demeure co-débiteur du bailleur en vertu du principe de solidarité qui le relie d’office, dans cette cession de droit au bail, au nouvel acquéreur.
