Comment faire pendant la trêve hivernale si son locataire ne paye pas ?
L’un des principaux problèmes liés à l’immobilier locatif, c’est bien sûr le risque d’impayés auquel doit parfois faire face le propriétaire. Bien qu’il y ait un contrat de bail qui définit les obligations de chaque partie, celui-ci n’est pas un rempart contre cette situation délicate. Cela débouche dans bien des cas sur l’expulsion du locataire, mais l’exécution de cette mesure n’est pas possible pendant la trêve hivernale. Que faire dans ce cas ?
Entamer la procédure d’expulsion locative
Le propriétaire qui souhaite récupérer son logement, en mettant à la porte un locataire mauvais payeur ne peut, par principe, pas le faire du 1er novembre au 31 mars, ou précisément du 15 octobre au 1er avril en ce qui concerne Paris. Mais, si l’expulsion locative est momentanément interrompue, cela ne veut point dire que le bailleur est condamné à rester inactif, alors que les impayés s’accumulent.
Ce qu’il faut savoir déjà, c’est que l’expulsion n’intervient qu’au terme d’un processus généralement long, dont le fondement est de trouver une solution moins radicale pour le locataire en difficulté. Au premier loyer non versé, cela commence déjà par une prise de contact par téléphone ou au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception.
En cas de réponse non favorable, et si la situation reste inchangée le mois suivant, le propriétaire est en droit d’envoyer une mise en demeure et de se tourner vers un huissier en vue d’obtenir un commandement de payer.
Dès lors, que ce soit pendant la trêve hivernale ou non, le locataire a exactement deux mois pour solder ses dettes. Si ce délai s’achève et que celui-ci ne s’est toujours pas exécuté, le bailleur peut désormais saisir le juge d’instance afin que ce dernier prononce un jugement obligeant le locataire mauvais payeur à quitter les lieux.
Face à toutes ces tractations, et surtout pour se parer efficacement contre les loyers non soldés en tant que propriétaire, il est de ce fait important de souscrire à la GLI (garantie des loyers impayés).
Aviser le locataire
Une fois le jugement obtenu, il doit être notifié par huissier au locataire, qui a cette fois-ci un mois pour faire appel. Passé ce délai et sans réaction de sa part, il dispose à nouveau de deux mois pour s’exécuter, sinon l’expulsion par la force restera l’ultime solution.
Il est donc clair qu’il s’agit d’une procédure qui s’étend sur plusieurs mois en raison des divers délais qui sont accordés à chaque fois. C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de l’enclencher déjà pendant la trêve hivernale en cas de loyers impayés, mais aussi de souscrire une garantie loyers impayés pour se prémunir contre les mauvais payeurs.
Par ailleurs, lorsque le propriétaire s’adresse au tribunal pour obtenir la résiliation du bail, l’huissier se charge de prévenir la préfecture, qui de son côté mène une enquête pour comprendre la situation du locataire et lui apporter au besoin de l’aide. Différents intervenants entrent en jeu ici : mairie, commission Dalo, assistance sociale, Fonds de Solidarité Logement, organismes HLM ; l’objectif étant d’apporter un soutien financier et une solution de relogement.
L’enquête menée par la préfecture donnera plus d’éléments au juge afin qu‘il puisse bien cerner les contours de l’affaire. Le locataire mauvais payeur doit d’ailleurs se présenter à l’audience pour fournir des explications sur les difficultés de paiement qu’il rencontre, mais aussi sur ses espoirs d’amélioration.
Mais si malgré tout cela, le bailleur obtient un jugement d’expulsion et que tous les délais ont été respectés, le locataire doit normalement quitter les lieux (et il peut le faire même en hiver). Cependant, s’il ne se conforme pas à la décision de justice et que la préfecture accorde le concours de la force publique, cette dernière ne peut intervenir durant la trêve hivernale. Il faut attendre donc la fin de cette période, pour que l’opération soit légalement menée.
Quelques cas exceptionnels
Il existe deux principaux cas dans lesquels il peut être procédé à l’expulsion pendant l’hiver :
- Les occupants se trouvent dans un logement frappé par un arrêté de péril, autrement dit, un logement qui risque de s’effondrer.
- Il est prévu un plan de relogement adapté aux besoins familiaux du locataire à expulser.
Outre ces deux situations, il est formellement interdit de mettre le locataire à la porte pendant la trêve hivernale, et ce qu’il soit question de location vide ou meublée.
